土地活用として、建物を建てる必要のない駐車場経営は、比較的ローコスト・ローリスクで始められます。「アパート経営には資金が足りないから、駐車場経営からやってみようかな」と、考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

投資として、ローコストであることは非常に魅力的です。しかし、土地を新たに購入する場合にはローコストとは言えません。

駐車場投資について、これから土地購入から始めようとする方に、実際の利回り事例も含めてご紹介いたします。

駐車場投資は2種類

駐車場投資の方法は、大きく2種類あります。

1. 月極駐車場
2. コインパーキング

どちらも駐車場ですが、利用者のニーズが異なり、適した土地・経営方法も異なります。

1.月極駐車場

月極駐車場は、駐車場利用者と管理者がひと月単位で賃貸契約をする駐車場です。
以下3つの経営方法があります。

• 個人経営
  個人経営は、土地オーナーが自ら全ての経営を行います。駐車場の施工・契約・管理はもちろん、トラブル対応も行う必要があるため労力がかかります。
• 管理委託方式
  管理委託方式は、駐車場の施工はオーナーが行い、契約・管理は業者に委託する方法です。業者が売上精算し、管理料を引いた分をオーナーに振り込みます。
• 一括借上方式（サブリース）
  一括借上方式は、企業に土地をそのまま貸し出し、そこで駐車場経営を代わりに行ってもらう方法です。契約者・台数に関わらず、一定の収入を得ることができますが、管理手数料が割高になっています。

土地柄にもよりますが、管理委託方式をとっているオーナーが多いです。

2.コインパーキング

コインパーキングは、時間単位で駐車が可能で、利用者は面倒な賃貸契約などを結ぶ必要がない駐車場です。精算機とロック版を駐車場に設置し、その場で利用時間ごとに精算されます。カーシェアリングなどの需要増もあり、コインパーキング会社の売り上げは年々上昇しています。
以下2つの経営方法があります。

• 自己経営方式
  精算機等を自己投資し、自分で管理する方法です。
• 土地賃貸方式
  業者に設備設置から管理してもらう方法です。舗装はオーナーが負担する場合もあります。一括借上方式のように、毎月の収入は安定します。

基本的には、設備の設置・管理などを自分で手配することが難しいため、コインパーキングの大手会社に管理してもらう土地賃貸方式が多いです。

駐車場投資のメリット・デメリット

投資は、うまい話ばかりではありません。駐車場投資のメリットとデメリットを知って、失敗しない知識を身につけましょう。

駐車場投資のメリット3選

1. 初期投資費用が比較的かからない
2. 土地の形によらない
3. 辞める際にコストがかからない

1. 駐車場投資は、主にこれら3つのメリットがあります。アパートやマンションといった建物を建てる必要がないため、初期投資を抑えることができます。
2. 土地の形も、1台停められれば、1台の駐車場として経営することも可能です。住居を立てるためには狭い土地でも、駐車場であれば利用可能です。
3. 辞める際に徹去費などもほとんどかかりません。コインパーキングであっても、業者が撤去費を負担することが多いです。

以上のように、駐車場投資は土地活用方法として、初心者でも可能でリスクが少ない投資方法と言えます。

駐車場投資のデメリット2選

1. 税制上のメリットが少ない
2. 収益性が低い

1. 税制上、更地であっても駐車場であっても固定資産税と都市計画税は満額かかります。アパートやマンションであれば、住宅用地の特例措置で固定資産税1/6、都市計画税1/3に減額されることもあります。
2. 収益性は高いとは言えません。土地を平面で1フロア分しか活用しないため、利用者数も限られ収益は比較的低くなります。

以上のように、初期投資が少ない投資方法である反面、収益性に関してはあまり高くないということを知っておきましょう。

駐車場経営の利回りから分析してみよう

土地購入から行った場合、駐車場経営の利回りは、平均4%などと言われています。ここでは、利回りについて分析してみます。

「実質利回り」
実質利回り(%) = (年間駐車場売上ー管理費）÷（土地価格+初期費用）×100

例えば、10台分の月極駐車場で、月額賃料1万円、稼働率80%の場合
年間売上 8万円×12ヶ月= 96万円（10台×80%で月8台、月間売上8台×1万円=8万円）
年間管理費　2万円×12ヶ月= 24万円
土地価格　1000万円
初期費用　300万円

実質利回り(％) = （96万円ー24万円）÷ 1300万円×100 = 5.54%
となりました。「5%以上の実質利回りなら、すぐに始めた方が良いじゃん！」というと、実は注意点があります。

利回りから見る失敗例

利回りは、都合の良いように数字を置きシミュレーションしてしまいがちです。うまくいかなかった場合、どこの数字が悪くなってしまうのかを把握しておきましょう。

• 稼働率
  いつも満車であったり、利用率が高いわけではありません。稼働率が20~50%になることも想定しておきましょう。
• 土地
  土地価格も経費としてかかるのはもちろん、その土地に駐車場としてのニーズがなければ稼働率に影響します。
• 初期費用
  舗装の必要があるのかで、大きく費用も変わります。

（よくある失敗例）
上記と同じようにシミュレーションしてみましょう。
10台分の月極駐車場で、月額賃料1万円、稼働率40%の場合
稼働率が半分になり、年間売上が半分になりますので、
実質利回り(％) = （48万円ー24万円）÷ 1300万円×100 = 1.85%

固定資産税や収益に対する税金も払えば、手元に残るお金はかなり少なくなることが分かります。

結論：駐車場経営を土地購入から始めるのは厳しい

駐車場経営をこれから始めるために、土地を購入することは良い方法とは言えないでしょう。収益性が低く、税制上のメリットがありません。そして収益を出せるかどうか（稼働率）が、その土地に左右されています。

土地の価値は変わらないとしても、売買手数料がかかるため、土地購入から始めることはリスクが高いです。一方、土地を既に所有している方にとっては、単純に管理手数料と固定資産税を上回った売上が立てば良いため、土地活用としてはメリットの多い投資法です。